Blog

  • Data dodania: 08.04.2021
  • Tagi: wynajem mieszkania, agencja nieruchomości
Wynajmowanie własnego mieszkania to dość duża rewolucja — zarówno jeśli kupiliśmy je typowo pod wynajem i zarabianie pieniędzy, jak i nie jesteśmy wytrawnymi biznesmenami. W takich sytuacjach warto jednak zastanowić się nad tym, jaką umowę o wynajem podpisać z nowymi lokatorami oraz, jak znaleźć najlepszych lokatorów z grona zgłaszających się chętnych. W tym tekście odpowiadamy na te pytania i przedstawiamy wszystkie najważniejsze porady, które pozwolą wybrać dobrych lokatorów oraz wybrać odpowiedni typ umowy.

Czym jest umowa cywilnoprawna o wynajem a czym o najem okazjonalny?

Umowa cywilnoprawna o wynajem mieszkania to umowa podpisywana między dwiema osobami fizycznymi — właścicielem mieszkania a najemcą lub firmą a najemcą, która reguluje warunki najmu mieszkania na podstawie prawa cywilnego. Umowę najmu możemy podpisywać zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. Osoby rozpoczynające mieszkanie w danej nieruchomości zyskują pełne prawa lokatorskie, a lokatora nie można wyeksmitować w szybki sposób. W razie niepłacenia czynszu nastąpić musi okres trzech kolejnych miesięcy braku wpłaty, aby właściciel mógł wypowiedzieć taką umowę. Lokatorzy zyskują też ochronę przed eksmisją do momentu znalezienia nowego mieszkania, czy wszystkie prawa lokatorskie. Umowa taka może być zawierana ustnie do 12 miesięcy oraz może być podpisywana z wyprzedzeniem.

Umowa o najem okazjonalny to również umowa cywilnoprawna o najem mieszkania, ale cechuje się ona dodatkowym elementem — oświadczeniem o poddaniu się dobrowolnej eksmisji w przypadku braku płacenia za czynsz. Dokument taki podpisuje się u notariusza w formie aktu normalnego, a osoba, chcąc wynająć mieszkanie, musi wskazać inny adres, do którego przeprowadzi się w razie zaprzestania płacenia czynszu. Umowa ta odbiera część praw lokatorskich osobom wynajmującym mieszkanie w części związanej z eksmisją z mieszkania i jest korzystniejsza dla właścicieli mieszkań.

Pewnego rodzaju paradoksem, jest sytuacja, w której po podpisaniu umowy o najem okazjonalny lokator straci prawa do innego mieszkania, które wskazał w akcie notarialnym, gdyż np. je sprzeda lub utraci prawa własności. Uzyskuje on wtedy automatycznie wszelkie prawa lokatorskie tak jak w przypadku umowy klasycznej. Często właściciele dowiadują się o tym po fakcie, a lokator zyskuje możliwości odwoływania się i wstrzymywania eksmisji czy czas na znalezienie nowego mieszkania.

Która umowę wybrać?

Nie ma jednej i najlepszej odpowiedzi na to pytanie, a decyzja o tym, jaką umowę podpiszemy z naszymi nowymi lokatorami, będzie wynikiem naszych przemyśleń, aktualnej sytuacji i tego czego oczekujemy od wynajmu. Jeśli mamy taką możliwość i nie ogranicza ona nam znacznie wyboru wynajmujących, warto postawić na umowę o najem okazjonalny. Jest to nieco większy poziom bezpieczeństwa, choć należy pamiętać, iż nie gwarantuje ona w 100% uniknięcia wszystkich zagrożeń. Jeśli na rynku panuje nieco gorsza sytuacja, warto postawić na zwykłą umowę cywilnoprawną.

Jak znaleźć i wybrać dobrego lokatora?

Wynajem mieszkania to często bardzo trudna sztuka, a znalezienie odpowiedniego lokatora często zajmuje sporo czasu. Aby jednak znaleźć odpowiednich lokatorów na nasze mieszkanie, warto wykonać kilka czynności. Z pewnością jest to stworzenie poprawnego i atrakcyjnego ogłoszenia o wynajmie mieszkania, w których umieścimy wszystkie informacje w prosty oraz czytelny sposób i dodamy dobrej jakości zdjęcia. Ogłoszenie, warto opublikować na wielu portalach ogłoszeniowych, forach lokalnych i tematycznych czy w social mediach. Możemy też skorzystać z gazety tradycyjny i powinniśmy szeroko reklamować ofertę wynajmu. Im więcej chętnych znajdziemy na nasze mieszkanie, tym łatwiejszy wybór korzystnych dla nas lokatorów.

Jeśli już posiadamy pewną pulę osób zainteresowanych wynajęciem naszego mieszkania, warto również powiedzieć, jak wybrać tych najlepszych. Są to osoby, których nie znamy, ale nie musimy wybierać ich w ciemno. Istnieje kilka sposobów na to, aby przynajmniej w pewnym stopniu poznać takie osoby oraz wybrać potencjalnie najlepszych lokatorów. Z pewnością, warto umówić się z każdym z nich na osobiste spotkanie oraz oglądanie mieszkania. W tym czasie będziemy mogli, pokazując mieszkanie, wywnioskować wiele rzeczy. Podczas spotkania osobistego, warto zapytać się — o to ile osób zamieszka w mieszkaniu, czym zajmują się dane osoby oraz na jak długi czas potrzebują wynająć mieszkanie. Dzięki tym informacjom zorientujemy się czy wynajem ma charakter długoterminowy, a nasza współpraca może ciągnąć się przez kilka lat oraz, czy dane osoby posiadają stabilną pracę, dzięki której będą mogły regulować opłaty za mieszkanie. Bardzo ważne, jest też wrażenie, jakie zrobiły na nas dane osoby. W większości przypadków będziemy mogli sprawdzić, czy dane osoby są wiarygodne, jaki styl życiowy sobą reprezentują oraz czy przypadną nam do gustu i są godne zaufania.

Jeśli wynajmujemy bardzo luksusowe mieszkanie, w które zainwestowaliśmy sporo pieniędzy, możemy również wymagać dodatkowych weryfikacji. Choć możemy o nie tylko prosić, w takich sytuacjach będzie to uzasadnione. Możemy poprosić o przedstawienie zaświadczenia o niekaralności, aktualnej umowy o pracę lub nawet wyciągów z konta bankowego. Choć, jest raczej rzadkie posunięcie, przy wynajmie luksusowych nieruchomości będzie dodatkowym zabezpieczeniem. Kwestią, o której, warto również pomyśleć i która naturalnie wyeliminuje osoby o niskich możliwościach finansowych, jest ustalenie wysokiej kaucji. Może być to 3 krotność lub nawet kilku krotność miesięcznego czynszu. W takim wypadku unikniemy osób, które nie dysponują większymi rezerwami finansowymi i zabezpieczymy się np. na wypadek konieczności oczekiwania na 3 krotne spóźnienie się z płatnością za czynsz, aby móc rozwiązać umowę w przypadku umowy cywilnoprawnej.

Wynajem z biurem nieruchomości

Ciekawą opcją, która jest warta uwagi, jest współpraca z biurem nieruchomość w zakresie odszukania i wynajmu mieszkania. Na rynku działa wiele tego typu agencji, które oferują reklamowanie naszej oferty, szukanie najemców, ich weryfikację, czy nawet całkowite sfinalizowanie sprawy wynajmu. Aby skorzystać z tej opcji należy znaleźć lokalną agencję nieruchomości oraz wybrać się do niej na osobiste spotkanie. Podczas niego przedstawiamy wszystkie informacje o naszym mieszkaniu i wraz z agentem udamy się do mieszkania, które chcemy wynająć. Agencji zrobią zdjęcia, a następnie będą promowali oferty. Będą też spotykali się z potencjalnymi najemcami oraz będą pokazywali im mieszkanie. Zweryfikują najemców i zarekomendują nam korzystne osoby.